Stellungnahme des OV Peiting zum geplanten V- Baumarkt am Zeißlerweg in Peiting

17.07.20 –

Stellungnahme zur 1. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55b „Zeißlerweg III“ im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauBG

Sehr geehrter Herr 1. Bürgermeister Ostenrieder, sehr geehrte Damen und Herren Marktgemeinderät*innen, im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs 1 BauGB nimmt der Ortsverband Peiting, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN zur 1. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55b „Zeißlerweg III“ wie folgt Stellung:

In einem neu zu schaffenden Sondernutzungsgebiet im Peitinger Süden, angrenzend an das dort bestehende Gewerbegebiet am Zeißlerweg, plant die Herimo GmbH& Co. KG/Georg Jos. Kaes GmbH einen Bau-und Gartenmarkt (V-Baumarkt) mit angegliederter Waschstraße und Waschboxen sowie ca. 200 ebenerdige Parkplätze. Die Geschossfläche soll 11.310 m2 betragen, die Verkaufsfläche insgesamt 7.766m2 (davon 5.379m2 Baumarkt, 2.378m2 Gartenmarkt).

Verkehrlich erschlossen wird das Vorhaben über den nördlich angrenzenden Zeißlerweg, hin zur Ammergauer Strasse. Insgesamt soll der geplante Baumarkt am Zeißlerweg inkl. Außenanlagen ca. 28.000 m2 Fläche einnehmen.

Einwendungen:

1. Flächenverbrauch

Der Verkauf der Flächen für den geplanten V-Baumarkt mitsamt der ebenerdig angelegten Parkplätze führt zu der Notwendigkeit eines zusätzlichen Ankaufs weiterer großer Flächen (geplanter Umfang c.a. 25 000 m2) durch die Marktgemeinde Peiting zum Zweck der Ausweisung eines weiteren Gewerbegebietes, um dem bestehenden Bedarf des örtlichen Gewerbes gerecht zu werden. Die benötigte Gewerbefläche für den Baumarkt am Zeißlerweg hätte grundsätzlich durch eine maßvollere Dimensionierung des Projektes, insbesondere aber durch den Bau einer Tiefgarage, deutlich reduziert werden können (ca. 15.000 m2 Flächeneinsparung). Mit dieser Fläche hätte die bestehende Nachfrage Seiten 1 von 4 ortsansässiger kleinerer Betriebe größtenteils beantwortet werden können. Von der Neuausweisung von Gewerbeflächen in dem oben genannten Ausmaß von c.a. 25.000 m2 hätte somit abgesehen werden können und bei fortbestehendem Bedarf eine wesentlich kleinere Fläche angekauft werden müssen. Das angekündigte Vorhaben der Gemeinde, ca. 25.000 m2 neu für Gewerbe auszuweisen (Die Schongauer Nachrichten berichteten) widerspricht der Flächensparoffensive der Bayerischen Staatsregierung, mit dem ausgewiesenen Ziel eines maximalen Verbrauchs von < 5ha landwirtschaftlicher Nutzfläche/Tag bayernweit und folgt somit nicht der Leitlinie der Staatsregierung. Der derzeitige Flächenverbrauch in Peiting liegt nach unseren Berechnungen im Verhältnis betrachtet bereits deutlich höher. Die vorgesehenen Kompensationsmaßnahmen (z.B.100% Dachbegrünung) sind unseres Erachtens hier kein adäquater Ausgleich.

In der Sitzung vom 30.11.2015 wurde vom Marktgemeinderat Peiting gemeinsam mit den Nachbarorten Schongau und Altenstadt das "Interkommunale Entwicklungskonzept“ (IKEK) für die genannten Kommunen beschlossen. Nicht zuletzt unter der Zielsetzung einer interkommunalen Zusammenarbeit bei der Entwicklung von Gewerbeflächen zur Reduzierung des problematisch hohen Flächenverbrauchs. Die Schwerpunktthemen dieser Zusammenarbeit sind u.a. auf der Homepage „www.ammerlechland.de“ nachzulesen:

• Die beteiligten Kommunen stimmen künftig räumliche Planungen untereinander ab und reduzieren so den Flächenverbrauch

• Für die Entwicklung und Vermarktung von Gewerbeflächen gibt es ein gemeinsames Konzept

• Interkommunale Konkurrenz wird durch Zusammenarbeit ausgehebelt

Diese erklärten Ziele wurden nach unserer Kenntnis leider weder bei den Beschlüssen von Marktgemeinderat und Bauausschuss in die Entscheidung mit einbezogen, noch werden diese in den vorliegenden Projektunterlagen zur Beurteilung des Bauvorhabens herangezogen. Daraus resultiert eine unzureichende interkommunale Kooperation hinsichtlich des erklärten gemeinsamen Flächensparziels, wodurch das interkommunale Entwicklungskonzept ausgehöhlt und der Flächenverbrauch unnötig gesteigert wird.

2. Verkehr

Eine deutliche Zunahme des Verkehrsaufkommens in Peiting ist im Zusammenhang mit dem geplanten V-Baumarkt sowohl durch Zulieferer als auch durch Kunden zu erwarten. Die Herimo GmbH& Co. KG/Georg Jos. Kaes GmbH gibt das geplante Einzugsgebiet für den V- Baumarkt in Peiting von Reichling bis Halblech und von Bernbeuren bis Weilheim an. Laut der Projektunterlagen des geplanten V-Baumarktes der Herimo GmbH& Co. KG/Georg Jos. Kaes GmbH, umfasst der Projekteinzugsbereich mit Peiting als Standortgemeinde insgesamt 25 Gemeinden des Umlandes. In diesem Gebiet leben mehr als 100.000 Bürger. Die Kunden werden täglich auf den ca. 200 Parkplätzen des neuen V-Baumarktes parken, dazu kommen die Zuliefer-LKWs und die Kunden für die Gastronomie, Waschanlage und Tankstelle.

Dadurch wird das Verkehrsaufkommen im ohnehin stark frequentierten Ortskern von Peiting, durch welchen drei Hauptverkehrsstraßen führen, deutlich gesteigert. Dabei wird auch der Verkehr in einigen bereits überlasteten Straßen Peitings, wie beispielsweise in der Meierstraße, zunehmen. Die Anbindung an den ÖPNV - die Bushaltestelle „V-Markt“ des RVO ist erst in ca. 1 km fußläufiger Entfernung über den Grasweg oder die Ammergauer Straße zu erreichen - ist schlecht, wesentliche Wohngebiete beginnen erst ab einem Fußweg von ca. 1,5 km. Somit ist mit nahezu alleiniger Erschließung des Areals per PKW zu rechnen (was bei einer baumaktspezifischen Produktpalette ohnehin überwiegend der Fall sein dürfte).

Die erhebliche Mehrbelastung an Verkehr durch die neu generierten Verkehrsströme ist also nicht von der Hand zu weisen. Hinzu kommt, dass durch die vorhandene Infrastruktur am Zeißlerweg vermutlich keine ausreichende Kapazität zur reibungslosen Verkehrsabwicklung gewährleistet wird und somit bereits zum jetzigen Zeitpunk in der Folge von einer kostspieligen Erweiterung dieser auszugehen ist. Die Projektplanung der Herimo GmbH& Co. KG/Georg Jos. Kaes GmbH beschreibt dieses Problem dagegen als nicht erwartbar.

3. Auswirkungen auf den Einzelhandel in Peiting und im Mittelzentrum Peiting/Schongau

Wir erwarten eine deutliche sortimentspezifische Umsatzumverteilung (die Herimo GmbH& Co. KG/Georg Jos. Kaes GmbH selbst beziffert in den Projektunterlagen zum Planprojekt die prognostizierte sortimentspezifische Kaukraftbindung für den geplanten Bau-und Gartenmarkt für das Gemeindegebiet Peiting auf mehr als 50%!). Diese geht mit der Existenzgefährdung des örtlichen Einzelhandels einher.

Peitinger Betriebe (wie beispielsweise das Holzland Schweizer oder Leinauers Blume) nehmen Schaden, was letztendlich auch zu negativen Auswirkungen auf die Zahl der Nettoarbeitsplätze in Peiting und Umgebung führen wird. Das Fortbestehen der innerörtlich angesiedelten Läden, die die Ortskerne beleben, die Diversität des Einzelhandels stärken und für die notwendige Kundenfrequenz sorgen, wird so zukünftig deutlich erschwert, denn sie werden nachhaltig in ihrer Wirtschaftlichkeit bedroht.

Der geplante Bau- und Gartenmarkt führt nach eigenen Angaben Sortimentsanteile, die eigentlich den Ortszentren vorbehalten bleiben sollten (z.B. Gartenartikel und Pflanzen, Freizeitartikel, Bastel-, Schreibwaren- und Dekobedarf, Sportartikel). Diese Bedarfe werden bereits hinreichend von ortsansässigen Unternehmen abgedeckt.

Der geplante Standort des Bauvorhabens befindet sich angrenzend an das bestehende "Gewerbegebiet Zeißlerweg". Aus Einzelhandelssicht ist dieser als Solitärstandort einzustufen, was das Argument des „Kundenmagneten“ für die Peitinger Betriebe, auch im Ortskern, doch deutlich in Zweifel zieht. Durch die genannte Solitärlage des Baumarktes am äußersten Ortsrand werden dessen Kunden wohl kaum veranlasst, nach dem Einkauf dort noch die Peitinger Einzelhandelsgeschäfte im Ortszentrum aufzusuchen, wenn sie dort und im benachbarten Gewerbegebiet bereits ein so vielfältiges Sortiment erwartet.

Der Landesentwicklungsplan für Bayern gibt u.a. vor, die Flächenausweisung deshalb für Einzelhandelsgroßprojekte möglichst an städtebaulich integrierten Standorten vorzunehmen, dieses Kriterium erfüllt der Standort am Zeißlerweg allenfalls teilweise, weshalb selbst eine angenommene „Magnetwirkung“ keine positiven Auswirkungen auf den Ortskern haben dürfte. Leerstände in der Marktgemeinde sind also auf lange Sicht als unvermeidbare Folge durch die Schwächung des Wettbewerbs am Standort zu Gunsten des Monopolisten zu befürchten.

Für die Marktgemeinde Peiting ist zweifellos mit negativen Auswirkungen für den bestehenden Einzelhandel vor Ort zu rechnen. Davon betroffen sind auch die vorhandenen mittelständischen Handwerksbetriebe, da diese auch häufig Handel mit Baubedarf betreiben. Sollten sie diesen Geschäftszweig verlieren, wäre auch die Versorgung der Umgebung mit Handwerksdienstleistungen gefährdet.

Viele Unternehmen haben kürzlich ihre Betriebe an die nächste Generation übergeben oder werden dies in den nächsten Jahren tun. Durch die Marktdominanz des V-Baumarktes wird die Chance auf den Erhalt oder den Ausbau der Betriebe deutlich reduziert. An der Konkurrenzsituation kann auch die geplante Neuausweisung weiterer Gewerbeflächen durch den Markt Peiting leider nichts ändern. Dagegen bietet der geplante Bau-und Gartenmarkt ein breites Sortiment, wobei die Konkurrenz zu den bereits am Ort ansässigen Betrieben mehr als augenscheinlich ist.

Das Sortiment wird wie folgt beschrieben:

Bauen und Renovieren: Baustoffe, Fliesen und Bodenbeläge, Fenster, Türen & Treppen, Elektrobedarf, Malerbedarf

Garten und Freizeit: Pflanzen, Erden, Dünger, Pflanzenschutz, Pools und Camping, Grill und Kamin, Gartengeräte und Gartenmöbel

Bad und Sanitär: WCs, Duschen & Badewannen, Heizen und Warmwasser, Hochwertige Badmöbel, Trendige Badaccessoires, Sanitärinstallation

Werkzeuge und Maschinen: Werkstatt und Werkstatteinrichtung, Handwerkzeug, Elektrowerkzeug, Reinigungsmaschinen, Großmaschinen, Eisenwaren

Fahrrad und Auto: Fahrräder und Fahrradzubehör, Autopflege, Autoersatzteile- und werkzeuge, Autoaustattung, Motorradzubehör

Wohnen und Küche: Küchenmöbel, Möbel, Wohntextilien, Lampen und Leuchten, Smart Home, Reinigung und Bodenpflege

Gastronomie und „zusätzliche Partner“: Wie in den anderen V-Baumärkten soll es auch im Peitinger Baumarkt eine Bäckerei mit Café geben. Ob sich noch weitere Servicepartner wie ein Imbiss, Schlüsseldienst oder ein Friseursalon dazu gesellen, wird sich zeigen. Eine Waschstraße mit Waschboxen ist ebenfalls in Planung. Peiting hat jedoch bereits drei Möglichkeiten zur Autowäsche, eine dieser Waschanlagen befindet sich sogar in unmittelbarer Nähe zum geplanten V- Baumarkt.

Damit stellt sich nicht nur an dieser Stelle die Frage nach dem tatsächlichen Bedarf. Der grundsätzliche Bedarf eines Marktes für Bau- und Gartenartikel ist unseres Erachtens nicht vorhanden, da im Umkreis von ca.10 km um Peiting bereits drei große Baumärkte existieren. Die bestehende Nachfrage wird bereits durch die beiden Bau- und Gartenmärkte in der Stadt Schongau (als Teil des Mittelzentrums Peiting/Schongau) befriedigt. Der Fortbestand dieser Märkte wird durch den geplanten Peitinger V- Baumarkt mehr als ungewiss. Hinzu kommt, dass der Bedarf im betrachteten Gebiet durch kleinere und mittelgroße Betriebe mit ähnlichem Sortiment gut abgedeckt wird. Das bestehende Marktpotential ist somit bereits nahezu voll ausgeschöpft, weshalb der geplante Bau- und Gartenmarkt der V-Markt Gruppe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 7.766 m2 aus Rentabilitätsgründen unweigerlich die Verdrängung von Mitbewerbern zum Ziel haben muss. Die Neuansiedlung weiterer Geschäfte im innerörtlichen Bereich zur Beseitigung bestehender Leerstände wird in den kommenden Jahren erschwert werden, wohingegen die Entstehung eines separaten Versorgungsstandortes am Ortsrand begünstigt wird.

Unserer Ansicht nach wirkt die obengenannte Planung ganz eindeutig den aktuellen Bemühungen zur Stärkung der Ortszentren massiv entgegen. Wir ordnen die Planungen daher auch im Sinne der Städtebauförderung als nicht zielführend ein. Daher bitten wir darum, die aufgeführten Argumente im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauBG zur 1. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55b „Zeißlerweg III“ zu berücksichtigen. Wir unterstützen mit obiger Stellungnahme die Ziele des aktuellen Bürgerbegehrens und weisen unsererseits zudem auf das wesentliche Problem des massiven Flächenverbrauchs hin, der konsekutiv notwendigerweise mit dem Projekt einhergehen wird.

Mit freundlichen Grüßen,

Michaela Erhart, (kommissarische Sprecherin OV-Peiting, BÜNDNIS 90/Die GRÜNEN)