Liebe Mitstreiter*innen, im folgenden möchten wir euch gerne unsere Sicht auf den Bebauungsplan EDEKA näherbringen und erklären warum wir nicht immer gleich abgestimmt haben.

09.03.22 – von Junn Eilert –

Historie

Das Edeka-Areal gehört Edeka und umfasst das Gelände von der Henlestraße bis zum Hagebau -Markt. Nach der Auflösung des Edeka-Zentrallagers wollte Edeka dort Lidl und weitere Einzelhändler (Schuhe, Kleidung) ansiedeln, um auf diese Weise die Kundenfrequenz für den Edeka-Supermarkt weiter zu steigern. Dies hätte jedoch die Innenstadt geschwächt, weshalb der Stadtrat diesen Bebauungsplan schließlich ablehnte. Der Stadtrat schlug vor, stattdessen Wohnbebauung oder Gewerbebetriebe (ohne Einzelhandel) anzusiedeln. Wohnbau konnte aber nur auf dem südlichen Bereich an der Henlestraße entstehen, da zwischen Edeka und Hagebau Wohnen wenig attraktiv ist und die Lärmimmissionswerte nicht eingehalten werden können. Dies bedeutete, dass der vorhandene Edekamarkt umgesiedelt werden müsste. Nachdem der angedachte Bebauungsplan mit Einzelhandel abgelehnt worden war, erklärte sich Edeka bereit, den Markt umzusiedeln und im Süden Wohnbebauung zu ermöglichen, wenn wir es ermöglichen dass Lidl zur Stärkung des Supermarkts auf das Gelände umsiedeln darf sowie weiterer Einzelhandel, der keine Innenstadtsortimente betrifft (z.B. Tierbedarf). Dem stimmte der Stadtrat zu.

Der Projektentwickler startete einen Architekten-Wettbewerb für das Wohngebiet und eine Jury entschied sich für das jetzige Konzept, das eine höhere Bebauung vorsieht, aber kombiniert mit großen, grünen Innenhöfen und damit einer reduzierten Versiegelung. Das Quartier soll weitestgehend
autofrei gestaltet werden und der größte Teil der benötigten Parkplätze befinden sich in einer riesigen Tiefgarage unter dem gesamten Areal der Wohnbebauung. Aufgrund unserer Sonderbodennutzungssatzung müssen 30% der Wohnfläche als Sozialwohnungen ausgestaltet werden.

Obwohl wir die Grundzüge der Planung befürworten haben wir versucht Verbesserungen zu bewirken und die Gesamtplanung menschenfreundlicher und zukunftsfähiger zu gestalten.
Dass dies generell möglich ist, wenn der Stadtrat zusammenhält zeigt das Beispiel Quartierskita. Diese wurde geschlossen vom gesamten Stadtrat gefordert und wurde auch gegen den Widerstand des Investors durchgesetzt.

Gewerbe

Die Verlagerung der Märkte sehen wir grundsätzlich positiv. Die antiquierten Freiflächenparkplätze waren eine Bedingung von EDEKA für einen Umzug und den Verkauf ihres Grundstückes im Süden, und konnten deshalb nicht verhindert werden. Das Festhalten am alten Standard führt außerdem zu eingeschossigen Bauten. Moderne Konzepte mit dem Ziel die Flächeneffizienz zu erhöhen und den Bodenverbrauch zu senken sucht man vergebens. Auch eine aufgeständerte Bauweise mit mehr grünem Aufenthaltsraum und damit weniger Versiegelung oder etwa eine Tiefgarage konnte sich nicht durchsetzen. Ebenso fehlt eine Festsetzung zur PV-Nutzung des Daches. Eine Nutzung mit PV-Modulen ist nicht ausgeschlossen und zumindest auf dem Dach von LIDL wird dies vermutlich umgesetzt. Lediglich eine etwas bessere Parkraumgestaltung ist zu verzeichnen. Diese Planung steht im krassen Gegensatz zu den Werbespots im Internet und Fernsehen, die ein modernes umweltbewusstes Bild von EDEKA zeichnen.
 

Wohnquartier

Zunächst sollte man feststellen, dass die Umwandlung von Gewerbegrund in Wohnbauland einen enormen Wertzuwachs der Fläche bedeutet. Ich rechne mit mindestens 800 € pro m² an Wertsteigerung. Das bedeutet bei knapp 31000 m² einen Wertgewinn von knapp 25 Mio. €. Ein kleiner Teil der Wertsteigerung geht durch Verfüllung von Bergbauschächten und Herstellung der Tragfähigkeit „verloren“. Der Siegerentwurf des Wettbewerbs wurde aufgrund von Unstimmigkeiten zwischen Planern und Investor nicht weitergeführt. Der jetzige Plan des Wohngebiets hat zwar die Grundzüge der Planung übernommen, ist aber insgesamt etwas größer. Es wird mehr Raum umbaut und auch mehr Wohnungen sind angedacht, womit die Stellplatzflächen nur gerade noch so untergebracht werden können. Größere Stellplätze für z.B. SUVs oder Kleinbusse sind jedoch nicht vorgesehen. Bleibt zu hoffen, dass diese Fahrzeuge die Straßen in der Nachbarschaft nicht zuparken werden. Wir wünschen uns eine effiziente Bodennutzung und eine gute Wohnqualität und wollten deshalb die Wohnflächen auf das Niveau des Siegerentwurfs absenken. Insbesondere die oberen Stockwerke im Nordwesten, dort wo die Lärmbelastung besonders hoch sein wird, wünschten wir uns eine Verbesserung. Unser Vorschlag war die oberen Stockwerke wenigstens gewerblich zu nutzen (z.B. Büros, Praxen etc.). Die Verkehrssituation an der Henlestraße hätten wir gerne durch die sofortige Einführung von Tempo 30 noch etwas verbessert. Dazu kommen noch eine Reihe von „kleineren“ Verbesserungen. Zum Beispiel hätten wir gerne die Festsetzung und nicht nur die Empfehlung von Vogelschutzglas oder Rasterfolien gehabt. Fensterscheiben sind nach Schätzungen für 100 Mio. toter Vögel alleine in Deutschland verantwortlich. Bekenntnis des Investors zu Familienwohnungen, Festsetzung zur PV-Pflicht, Anbindung an Fernwärmenetz Penzbergs fehlen. Insgesamt steigt durch das Wohngebiet die Bevölkerung Penzbergs durch Zuzug stark an. Ein qualifiziertes modernes Mobilitätskonzept ist bisher nicht angedacht. Ein umfassenderer Erhalt von Gehölzen wurde nicht berücksichtigt.

Fazit

Die Grundzüge der Planung sind gut und sinnvoll. Penzberg besitzt nur begrenzten Raum, um sich zu entwickeln und es besteht ein großer Druck auf den Wohnungsmarkt. Sozialer Wohnraum wird dringend benötigt. Gleichwohl werden 70% der Wohnungen im Hochpreissegment liegen und die Bevölkerungszunahme wird zu Engpässen in der Kinderbetreuung führen. Eine Kita im Wohngebiet ermöglicht kurze Wege und stellt die Betreuung sicher. Allerdings steigen auch die Schülerzahlen und ein Ausbau der Schulen oder sogar eine dritte Grundschule werden nötig werden. In mehreren Abstimmungen haben wir bzw. Teile unserer Fraktion gegen den Bebauungsplan gestimmt, nicht weil wir die Grundzüge ablehnen, sondern weil wir in zahlreichen Details Änderungen bewirken wollten und so gut wie keine unserer Anregungen vom Planer übernommen wurden. Wir haben dem Satzungsbeschluss zugestimmt (ohne Kerstin), um zu zeigen, dass wir die Grundzüge begrüßen. Dass wir uns mehr Optimierung gewünscht hätten haben wir in zahlreichen Sitzungen des Ausschusses für Bau, Mobilität und Umwelt und des Stadtrates vielfach betont.